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    楼市进入史上最冷横盘期,薅开发商羊毛的机会来了?

    来源:http://www.hannowei.com 发布时间:2019-09-18 点击数: 67

      原标题:楼市进入史上最冷横盘期,薅开发商羊毛的机会来了?

      ◎智谷趋势(ID:zgtrend)黄狮虎

      对中国许多房地产商来说,2019年的冬天来得特别早、特别冷。

      被称为“金九银十”的时节,他们却感到寒风阵阵。

      一则聊天记录披露,为了卖房,时代中国搞起了全民营销,领导带头上阵,还传出了别管是销售还是经理、副总,只要“完不成卖房任务就走人”的裁员消息。

      自房地产成为这个人口大国的支柱产业以来,每年这个时候,开发商都要铆足了劲开始冲刺业绩。

      只是以往,开发商是不大发愁客人不上门的,只恨房子盖得太慢,为此,他们不得不发明了很多方法,比如摇号、预售、验资门槛……等多种办法筛选购房者。

      今年则是形势所迫。其实所谓的“金九银十”两年前就徒有其表,今年叠加了政策收紧、贸易摩擦、经济下行、管控加码……房企要拼命“过冬”。

      撑过冬天的才可以讲希望。这不,全民营销、内部审计、裁减人员……房企的大招都用上了。

      所以,从现在起,铁定进入楼市打折促销的“肉搏”期,急红了眼的开发商,为冲回款,很有可能做出大幅让利,甚至出现踩踏出清的情况。

      那当然就是入市的良机。

      你黄师傅,需要投资、自住的朋友,有空一定要多去看看,说不定就捡漏成功了。

      开发商有点急。

      8月上旬,许家印的恒大就率先亮出了促销的大旗。这比往年都早得多。据传,部分公寓、写字楼的最低折扣达到6折。

      中国楼市的季节性周期中,一般有两个“旺季”,就是所谓的3-5月“春”,和9-10月的“金九银十”,开发商都会搞优惠活动促销。

      除此之外,实际上,还有一个隐藏的“黄金期”,就是“金九银十”之后的11月、12月。如果还在冲刺业绩目标,开发商甚至愿意亏本甩卖。

      2019的促销季开始的早,有很大可能会持续到12月底。

      虽然他们诚意满满,但并不那么看好,它们预测,今年将会是史上最冷的“金九银十”。

      和往年相比,一些不乐观的信号早已。

      一是,今年的楼市“春”结束得特别早,可以说是戛然而止。

      1-3月,房地产市场确实出现了一波好行情,顺风顺水地上涨了一波,但是很快就受到迎头痛击。

      4月19日,局会议再提“房住不炒”,要求落实好一城一策、因城施策、城市主体责任的长效调控机制。

      住建部频频出手,对房价、地价波动幅度较大的城市进行预警,摁住蠢蠢欲动的地方。

      “春”就像春天里的白雪,很快融化消失。这也给全年的楼市打了预防针。

      二是,调控,了房价“松绑”的预期。

      整个上半年,全国各地出台的调控政策达到251次,同比上升三成,前所未有地死守。

      下半年不仅没有松动,还在持续加码,调控异常。

      特别是731局会议明确“不将房地产作为短期刺激经济的工具”,直接定了调。

      开发商关于房价“松绑”的微茫希望,至此彻底熄火。

      三是,央行找到了神奇的利率工具“LPR”,严控货币之水流入楼市,房贷预期从紧。

      以往,央妈开闸“放水”是楼市的久旱甘霖,也是刺激房价上行的根源之一。

      但是,这次央行利用贷款利率市场化的契机,推出LPR作为房贷利率的参考标准,且首套房利率不低于LPR,二套房不低于LPR+0.6%。

      这样一来,买房就不能再获得像以往“打折”的利率优惠了。

      种种迹象显示,今年的楼市绝对是“稳”字当头,房价很难“顶风作案”。

      既然房价不存在上涨的势,市场观望的情绪就变得很浓。

      1-7月,商品房销售面积同比下降了1.3%,办公和商业用房下降超过10%。上半年,上市房企的规模增速明显低于去年同期。

      楼市吃紧的惊人消息,接二连三的传来。

      房企的融资变得非常困难。富力、旭辉等很多房企已经停止拿地。融创的老板孙宏斌说,严控房企融资将常态化,下半年拿地将基本停止。

      万科也开始减员。碧桂园更是减员达到1.5万人。恒大带头的促销“抢收”,比往年提早了一个多月,最低折扣达到7.8折。

      房企纷纷喊日子很难过。这里面有真准备过冬的,也有蛰伏要伺机而动的。但降价声终于此起彼伏的喊了出来,开始在全国蔓延。

      8月以来,全国已经有多个城市陆陆续续传出降价消息:

      ——广州率先降价,最高直降10000元/㎡,两天跌了6000元/㎡

      ——南京地价降温,二手房成交量持续下滑;

      ——合肥高价盘降价,最高降4536元/㎡;

      ——郑州、武汉有楼盘直降3000元/㎡;

      这些降价的楼盘,最早出现在远郊,由小品牌开发商开始,掀起打折促销的浪潮。

      房企为什么必须降价?除了对市场悲观,更重要的是要“保命”。

      国家严控信贷资金流向房地产。多数房企融资成本超过5.5%,恒大、荣盛、泰禾等更是超过8%。

      更要命的是,海外融资成本也已骤升,2019年以来,房企计划发行的海外债数量、规模均创同期历史新高。泰禾更发出15%的超高利率美元债。

      在偿债高峰到来的今年,负债率、融资成本可能成为房企“线”。

      开发商最怕的不是房价下跌,而是现金流断裂。当年规模直追万科的“黑马”顺驰,就是因为扩张速度太快,现金流断裂而“猝死”。

      越是硬撑,风险越大。

      接下来的“金九银十”到年底,“降价大甩卖”将成为很多房企唯一的选择。

      巴菲特说,在别人恐惧时我,在别人时我恐惧。

      这一投资原则,放在中国楼市周期里,同样适合。只是绝大多数人,都做不到。

      在楼市的每一个投资者,就像一家“微型房企”,看准时机,在合适的地段买入,等到上涨周期再择机卖出,赚取市场红利。

      所以,楼市投资可以跟房企拿地相类比。

      越是牛逼的房企,越是重视现金流的管理。牢牢把控负债率的“安全线”,账上必须有足够的现金,等到机会出现,立即出手,又稳又准。

      就像万科,半年报显示其持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。

      在富力等企业因资金紧张停止拿地时,万科开始逆势扩张。

      上半年,万科新增项目的权益地价总额约649.8亿,均价为6900元/平方米,分别同比增长12.38%、36.53%。不仅没有减少,还增加了投资,往地价更高的地段“出击”。

      七八月份,万科开始加速,频频出手,加速扩充土地储备。

      其中,7月万科新增项目17,拿地金额263.65亿;8月新增项目28个,权益地价高达315.47亿。两个月加起来,就已逼近上半年的总和!

      所以说,姜还是老的辣,楼市抄底,还是得学习万科。

      除了万科,碧桂园、融创、中海等大牌房地产企业拿地也不手软。比如融创,账面上趴着1380亿现金,不走招拍挂途径拿地了,却紧紧盯着并购收购的拿地机会。

      在2008年和2014年两次楼市周期里,有一些原本名不见经传的开发商豪赌上位,上演了规模奇迹,其中充满了冒险与侥幸。

      相比之下,这种不顾风险的豪赌,风险就太大。

      今年的“金九银十”,可能是一次投资机会,还因为政策调控是“夹心式”的,虽然房价不涨,但也不会出现“断崖式”下降。

      8月,大连发出“限价令”,对房地产市场进行调控,明确不能涨价。但同时也,如果降价,跌幅不能超5%。

      这基本上反映了地方的心理底线。

      中央盯得很紧,房价不能明显上涨,但是如果房价不断下跌,将严重影响地方经济,阻碍土地出让,直接影响土地财政。

      据你黄师傅了解,不少地方都和开发商有“约法三章”,降幅最多在10%左右。

      这样一来,只要现金流能够支撑,杠杆率不太高的情况下,选择价值地段投资,做好长期持有的准备,那么,接下来这段时间是不错的出手机会。

      在史上最冷的“金九银十”,瑟瑟寒风中,看准时机,这也许就会成为薅开发商羊毛的好机会!

      楼市黄大大(HouseLeader),地段砖家。我们看中的房子,一直在涨!

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